La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo che può applicarsi anche ai redditi da locazioni brevi, se ricorrono i requisiti di legge.
Prevede un'aliquota fissa e sostituisce IRPEF, addizionali e, nei casi previsti, anche imposta di registro e imposta di bollo.
Cosa sono gli affitti brevi
Rientrano nelle locazioni brevi i contratti che:
- riguardano immobili a uso abitativo
- hanno durata non superiore a 30 giorni
- sono stipulati da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa
- possono essere conclusi direttamente o tramite intermediari e portali telematici
La disciplina può applicarsi anche a:
- sublocazione
- contratti onerosi conclusi dal comodatario
se sono rispettati gli altri requisiti previsti dalla legge.
Come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva. Per gli affitti brevi sostituisce:
- IRPEF
- addizionali regionale e comunale
- imposta di registro
- imposta di bollo
quando dovute.
L'imposta si calcola sui canoni effettivamente percepiti.
Aliquote
Per le locazioni brevi sono previste due aliquote:
- 21% su una sola unità immobiliare scelta dal contribuente per ciascun periodo d'imposta
- 26% sulle ulteriori unità immobiliari locate brevemente nello stesso periodo d'imposta
Il 21% non si applica automaticamente alla prima casa o al primo contratto in ordine temporale.
Si applica a un solo immobile individuato dal contribuente.
Limite immobili e attività d'impresa
Dal 1° gennaio 2026, con più di 2 immobili destinati a locazioni brevi, l'attività si considera svolta in forma imprenditoriale.
In pratica:
- fino a 2 immobili, resta nel regime delle locazioni brevi
- dal 3° immobile, si applicano le regole dell'attività d'impresa
Dichiarazione dei redditi
I redditi da affitti brevi devono essere sempre dichiarati correttamente.
I canoni possono essere:
- assoggettati a cedolare secca
- assoggettati a tassazione ordinaria IRPEF, se non si opta per la cedolare o se il regime non si applica
Se il contratto passa tramite piattaforme o intermediari che operano la ritenuta, gli importi vanno comunque riportati in dichiarazione secondo le regole vigenti.
Sanzioni
In caso di errori o omissioni si applicano le sanzioni tributarie previste dalla legge.
Possono riguardare:
- omessa dichiarazione
- dichiarazione infedele
- omesso o tardivo versamento
Per l'omesso versamento, la sanzione ordinaria è in generale pari al 25% dell'imposta dovuta, con possibili riduzioni nei casi previsti.
Resta inoltre possibile ridurre le sanzioni tramite ravvedimento operoso, se ne ricorrono i presupposti.
In sintesi
- Gli affitti brevi sono locazioni fino a 30 giorni relative a immobili abitativi
- La cedolare secca può applicarsi anche alle locazioni brevi, se l'attività non è svolta in forma d'impresa
- L'aliquota è del 21% su 1 immobile e del 26% sugli altri
- Dal 2026, con più di 2 immobili destinati a locazioni brevi, l'attività si considera svolta in forma imprenditoriale
- I redditi vanno sempre dichiarati correttamente
Aggiornamenti normativi
- L. 199/2025: dal 2026 soglia impresa da 4 a 2 appartamenti
- L. 213/2023: cedolare 21% su 1 immobile, 26% sugli altri
- Riferimenti: art. 4 D.L. 50/2017, Agenzia delle Entrate, D.Lgs. 471/1997